【藏美日常】健康就是美 建築物的延命術

撰文/陳世慧(經典雜誌副總編輯)
攝影/安培淂(經典雜誌攝影召集人)

末年終,一棟台北市士林區的社區大樓外,兩名身纏繩索的「蜘蛛人」,手持高壓水柱與刮刀,雙手舞及之處,在沖刷掉大樓塵垢的同時,也在為整體的市容美化盡上一份小小的心力。

台灣因為人多、車多,空氣中滿是揚塵和廢氣;加上夏秋多暴雨,一旦雨水跟灰塵混合,很容易便會在牆壁上留下汙跡。

都說台灣的市容之所以遭人詬病,建築物的髒與亂要負上大半的責任。但以這棟大樓為例,因為勤於保養,除了延緩自身的老化外,所在的街廓,也沾了光一般,保有著一股新氣象。

事實上,近十多年來,不管是豪宅或重劃區的新建築,為了保值,多半努力維持「顏值」。物業管理公司的蓬勃發展,更促使該領域的從業人員把建築物維護的成果,當作重要的績效表現。

外牆磁磚雨紛紛

相較之下,屋齡在二十歲以上的大樓與三十歲以上的公寓華廈,這些占全台建築總量70%以上的老屋(興建時間橫跨五○至八○年代),照理說歷經過更多的歲月風霜,應該比新建物更重視保養;然而除了情況恰好相反外,老舊建物欠缺健康意識的結果,是連帶地也讓我們的城市,經常地置身於高風險中。

漫步在城市的街頭,你一定也目睹過這樣的景象:尋常的一棟大樓,忽然被罩上一段令人不敢恭維的「裙擺」,抬頭一看,那由綠色塑膠網拉開的裙兜,原來是拿來盛住外牆剝落的磁磚之用。

台灣因為冬天溫差大,地震頻仍,一旦建築物的施工品質不良,大樓外牆的磁磚,就會因熱脹冷縮而剝落。

一般說來,如果大樓平常有在保養,問題就能止於發生之初。然而多數的老舊大樓,經常連清洗都沒有,更別談是保養,遇到大樓的外牆剝落,為了省錢,許多人寧可像鴕鳥一樣地選擇視而不見。

「拉皮確實不便宜,特別是如果社區內有住戶違建加蓋,無法跟政府申請補助,自負的金額,就會十分高昂。」高敏瀞是台北市公寓大廈管理維護商業公會的理事長,住在大安區的她回憶,最早,她們的大樓因為屋齡已屆三十,除了磁磚剝落外,大廳、地下室、電梯等設備,也都老舊不堪。

但當管理委員會希望能藉此機會全棟拉皮時,少數的住戶卻持反對意見,「磁磚掉落的區塊又不在我家外牆,要我拿錢修補『別人』的牆壁?想都別想!」

但幸好當時該大樓的管委會主委,選擇棍子與蘿蔔雙管齊下,他根據〈公寓大廈管理條例〉的規定表示,如果掉落的磁磚造成他人的死傷或財產損失,雖然管委會難辭其咎,但反對的住戶,也難逃民事或刑事的責任。

高敏瀞說,因為主委的軟硬兼施,沒多久,這些人的態度就軟化下來了。

外牆健檢上路

事實上,從長遠來看,高敏瀞與鄰居們的住所因為重新整理過,每一坪的房價,硬是比附近的大樓多了十幾萬。更重要的是,他們從此不用擔心一出門就被自家的磁磚砸到,或者因為砸傷別人而惹上官司。

但類似的案例終究是少數。據統計,光是台北市,近五年磁磚剝落通報的案件數量就有四千兩百三十九件,為此,以老屋比例最高的台北市為例,台北市政府除了在〈整建方案〉中,針對大樓外牆拉皮提供高額補助外,二○二○年通過的〈台北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法〉,也將老舊大樓外牆強制納入健檢,要求屋齡逾三十年、十一層以上高樓,每三年需申報一次;超過十五年未達三十年的十一層以上的高樓,則每六年一次,否則所有權人以及管委會,都將處以一萬至五萬元的罰款。

「截至目前為止,全台北市大概有三千棟的建築物被納管。」台北市結構工程技師公會理事長徐茂卿說,「儘管在檢查的費用與資格上,還存在著一些爭議,但至少,已經是個好的開始。」

日本的修繕積立金

要特別強調的是,前述70%的老舊住宅中,扣除其中已達到「危老」標準,未來只有重建一途的老屋,剩餘的房子如果不願意重建,卻又期待住得長久時,用心的保養,就成了唯一的選擇。

「其實房子跟人一樣,有保養有差。」台灣物業管理協會理事長郭紀子,擁有台灣大學土木工程學系博士的學位,他表示,一般說來,建築物的生命週期可以分為政策週期、經濟週期、社會週期與自然週期等幾個層次來談。

其中自然週期是指在自然的狀態下,建築物老化毀壞所需的時間,不過因為影響的因素實在太複雜了,在法令上,並沒有明確的規範。郭紀子說,也因為如此,如果想要趨吉避凶,老屋就必須跟社會週期下受到良好保存的歷史建築一樣,學會保養之道。

郭紀子強調,但台灣人往往好不容易買下一間房子後,除卻裝潢費之外,幾乎不再規畫其他預算,作為日後的保養與修繕之用。

「這種觀念必須扭轉。」他指出,在日本,社區的住戶每每在入住之初,就會在「共益費」(即管理費)之外,另行繳納一筆「修繕積立金」。這筆高額的經費平日一毛都不准花,只有社區每隔數年(通常是十至十五年)的「大保養」時,才能專款專用。

而或許是因為大家都要繳,即使有住戶抱怨,但抱著「計較」的心理,有些人還會因此督促管委會,要為久久一次的大保養好好把關。

「這也是為什麼日本的整體市容,總是乾乾淨淨,清清爽爽的原因吧!」郭紀子最後說道。

保養DIY

不過在觀念落實為法令之前,很多的微小保養,我們已經可以在日常生活之中,一點一滴地慢慢做。

以老公寓最常見的漏水問題,大家經常忽略的是,窗戶也可能是雨水入侵的破口之一,這時檢查窗框四周是否密合?用來填滿縫隙的矽利康是否碎裂?有的話刮掉後重新補上,是一般民眾輕易就可以DIY的項目。但如果已經漏水了,因為抓漏、補漏是門大學問,找專業的師傅諮詢才是正道。

至於在結構部分,台北科技大學土木系教授黃中和表示,台灣老公寓多半屬「加強磚造」,磚牆與粱柱,都負有承載結構重量的責任,「不改格局,不敲牆壁,就是最好的保養;但如果非動不可,請務必徵詢建築師或結構技師的意見,只要有結構上的疑慮,就該加裝U型鋼補強,或者乾脆放棄。」

最後,過去的房子因為沒有手機、網路或第四台的需求,自然也不會預留電路管道;於是當數位的生活型態來到,既有的設計不敷使用,利用大門當作管道間,就成了公寓大樓門面凌亂的元兇。

「有時候它們看起來好像厚厚的一綑,其實,裡頭很多都是沒用的廢線。」第四台安裝師傅陳清山說,所以為了防止發生意外,同棟住戶有必要各自處理好自家管線,此外,請師傅幫忙拉掉廢線,買來管徑大的管子,將剩餘的管線順好塞進去後,大門的外表,就會整齊一些。

陳清山最後說,難的是,因為有經費的考量,又得跟其他住戶協調,「通常屋主聽完我們的建議,就搖搖頭,說拜拜了。」

就像中醫一樣,保養,講的是一個整體性;曾經,因為人力、物力不足,蓋房子時總要央請左鄰右舍「共工」,之後的修繕也是,但在住宅商品化後,家和房子不再全然是一體,對門的鄰居也可能一年換上好幾個,社區徒有其名,少有其實。

儘管如此,基於「商品」的價格,居住的品質,市容的美觀等,即使萬歲、萬歲、萬萬歲遙不可及,但好好保養房子以延命,絕對還是有可能的。

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圓山捷運站旁的公寓牆壁「落漆」 ↑ 台北市圓山捷運站旁的公寓牆壁,一度因花博而受到特別「照顧」,藍白相間的壁面與花卉爭妍;但缺乏保養之故,如今「落漆」模樣令人唏噓。
生鏽的大樓外梯 ↑ 台灣氣候炎熱多雨,防潮防鏽是房屋保養重點,圖中生鏽的大樓外梯安全堪虞。
大樓外牆拉皮 ↑ 在由台南市都市發展局輔導的案例裡,大樓的外牆經過拉皮後,顯得煥然一新。 (圖片提供/臺南市政府都發局)
期規畫良,好保養有道 ↑ 美好的居住環境,勢必是安全而舒適的。台北市民生社區雖老舊,卻因前期規畫良好,之後住戶保養有道,健康而宜居。 (攝影/劉子正)

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